东京楼市正陷入一场前所未有的疯狂，房价的飙升让普通人的买房梦逐渐破碎，城市也面临着深刻的社会变革与危机。

一、房价疯涨现状：资产分层固化初现

1. 房价数据惊人：东京核心区新房均价突破 1.33 亿日元，一年暴涨超 20%，二手公寓也有 16%卖到上亿日元，这与三年前的价格形成巨大反差。
2. 贫富差距凸显：东京分裂为两个世界，富豪轻松购置豪宅，普通上班族连七千万公寓都难以企及。房价收入比达到 12 倍，远高于 8 倍的全球警戒线，普通家庭为购房被迫向更远郊区迁徙，形成大规模人口迁徙现象。
3. 资产分层逻辑转变：与上世纪 90 年代日本泡沫时代不同，如今东京房价的驱动因素更为复杂和强大。全球顶级资本为东京核心资产重新标价，土地供应紧张以及日本央行长期超低利率环境，共同推动房价上涨，形成了“价值回归”与“价值溢出”并存，但未惠及所有人的局面，市场被清晰切割成不同层级，贫富差距进一步加大。

二、房价飙升的原因：多重因素交织

1. 全球资本的“降维打击”：在全球地缘政治冲突和经济不确定性增加的背景下，东京成为全球资本寻求安全“避风港”的选择。全球资本大量涌入，使得房产定价权与本地工薪阶层工资收入脱钩，本地居民与全球资本巨鳄竞争，导致房价被抬高。
2. 日本央行的“囚徒困境”：日本央行在维持经济复苏和应对资产价格飙升之间陷入两难。近乎于零的利率对储蓄者和工薪阶层是“隐形征税”，对借款人和资产持有者则是“补贴”，刺激人们加杠杆涌入房地产市场。同时，实际负利率使得借到钱成为一种盈利方式，进一步刺激了购房需求。
3. 供应错配与瓶颈：东京土地稀缺问题背后是供应错配。飞涨的建筑成本和劳动力短缺使开发商瞄准奢侈品市场，核心地带土地资源绝对稀缺且难以大规模增加供应，而全球需求却不断涌入，导致价格飙升成为必然。

三、未来影响与看法：社会危机的加剧

1. 政策干预的困境：政策干预虽可能实施，如限制外国所有权，但收效可能甚微。资本会找到绕开政策的方法，且过于严厉的政策可能吓跑全球人才与资本，影响城市发展和税收。
2. 都市圈地理概念的重构：山手线将日益成为划分社会阶层的“物理结界”，线内是精英领地，线外是中产阶级和年轻一代的腹地。“通勤一小时以上”将成为新常态，生活品质下降，家庭陪伴时间减少，城市中心活力被抽离。
3. 食利阶层的形成与社会流动性压制：稳固的“食利阶层”加速形成，他们依靠资产增值和租金收益积累财富，与依靠薪水生活的工薪阶层差距拉大，颠覆了日本战后相对平等的社会共识，压制了社会流动性，重塑了年轻一代的价值观。
4. 人口危机的加剧：东京极高的居住成本和不稳定居住预期成为“避孕药”，出生率可能进一步失速，日本面临严重的人口悬崖问题，影响国家的未来发展。

东京房价的疯涨不仅是经济现象，更是社会问题的集中体现。资产分层固化、社会危机加剧等问题相互交织，给东京乃至日本带来了巨大的挑战，未来的发展充满不确定性。