告别粗放式大拆大建，中国城市发展正式迈入存量提质的精细化新阶段。如今的城市更新，以“绣花功夫”修补城市肌理、完善功能配套、赓续历史文脉，在不割裂城市记忆的前提下，让老旧空间焕发全新生机，既是城市高质量发展的核心抓手，也是回应群众美好生活向往的民生工程。
万亿级更新浪潮之下，“钱从哪里来、钱怎么用、如何可持续运营”成为行业核心破题难题。传统土地财政模式日渐式微，单一财政投入难以为继，构建市场化、多元化、长效化的投融资体系迫在眉睫。在此背景下，金融业的角色迎来关键迭代，从过往被动兜底的“护航者”，转向主动布局、深度参与的“赋能者”。《中国银行保险报》通过深入多地项目一线调研，拆解金融赋能城市更新的创新实践、现实堵点与未来路径，为这场关乎城市迭代、民生福祉的时代课题提供深度观察与行业启发。
每一座城市，都承载着新旧共生的双重面貌：旧时光沉淀为青砖灰瓦的城市记忆，新活力生长于迭代升级的街巷楼宇。在北京，法源寺街区的烟火老宅浸润新潮咖啡香；在宁波，废弃厂房、老旧幼儿园蝶变网红商业地标；在上海，百年工业船坞变身潮流滑板公园。城市更新不再是简单的拆改翻新，而是一场业态重塑、功能优化、文脉延续、治理升级的全方位变革。
国家层面持续释放政策利好，为城市更新与金融赋能指明方向。习近平总书记强调，要积极实施城市更新行动，优化城市发展空间、增强发展潜力，持续提升城市业态、功能与品质。2025年7月中央城市工作会议明确，以城市更新为重要抓手，推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，探索中国特色城市现代化发展道路。2026年5月，国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，将城市更新确立为未来城市发展的核心议题。
适配行业发展新形势，金融监管持续精准发力。在引导金融机构深耕城中村改造、重大基建项目建设、盘活经营性物业贷款的基础上，金融监管总局明确将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，为金融赋能城市更新提供制度化、规范化支撑。随着城镇化率突破67%，城市发展彻底告别增量扩张模式，存量提质成为核心主线，如何平衡社会效益与经济效益、打通投融资堵点、构建长效运营机制，成为金融业转型探索的核心命题。
01 从“修旧翻新”到“内涵焕新”：城市更新逻辑全面升级
老旧小区的蝶变，是城市精细化更新最鲜活的缩影。在北京朝阳区百子湾路一号楼，历经整体改造后，老旧楼栋彻底告别脏乱差的旧貌。谈及居住环境的蜕变，退休职工刘俊玲满心感慨：“环境焕然一新，人的精气神也跟着提了起来。”
改造前，这栋老旧楼院问题频发，楼体老化严重、地下室常年积水、卫生间反水串味，夏季蚊虫滋生，极大影响居民生活品质。据北京建工五建集团城市更新专家李娟介绍，本次改造跳出传统碎片化修缮模式，推行“地上翻新加固+地下管网整体更换”同步施工，杜绝反复开挖的“拉链式施工”，一次性解决楼栋老化、管网老旧等核心难题。
更关键的是，项目摒弃“重建设、轻运营”的短期思维，同步完善长效运营机制，创新采用“政府补贴+产权单位出资+居民物业费”的多元资金筹措模式，让改造成果能够长期维护、持续运转，实现一次性改造向持续性提质的转变。
老旧小区焕新之外，老旧厂区、历史街区、闲置楼宇的活化利用，成为城市更新的核心亮点，真正实现“留住城市记忆、激活商业新机”。在宁波海曙罗城片区，莲桥第学者故居、城隍庙烟火街巷、天封塔人文夜景交相辉映，一批闲置工厂、老旧建筑、文物院落通过精细化改造，从闲置资产变身承载文旅、商业、休闲功能的新载体。
为避免改造同质化、闲置化，当地创新践行“运营前置”核心理念。“先敲定招商业态、布局产业体系，再启动改造施工，让每一处改造都贴合市场需求、贴合城市定位。”宁波海曙区罗城保护焕新工作专班负责人何宜伟介绍。
位于片区内的永宁巷1号，是老旧厂区活化的标杆案例。项目由闲置纺织厂改造而成，完整保留“一五”时期苏联援建的锯齿形屋顶等工业印记，打破传统商业“一楼零售、二楼女装”的固化布局，引入小众特色品牌、青年潮流业态，常态化举办人文市集、文化沙龙，打造区别于传统商圈的松弛消费场景，成功塑造极具辨识度的城市商业IP。
从居住环境改善到商业业态升级，从历史文脉传承到城市活力重塑，本轮城市更新彻底跳出表面化修旧翻新，走向全方位内涵提质。清华大学五道口金融学院郭翔宇表示，城镇化率突破67%后，中国城市发展正式进入存量提质新阶段，相较于扩张规模，提升空间利用效率、优化人居品质、激活存量价值，成为城市发展的核心诉求，优质城市更新项目的长期价值持续凸显，也获得越来越多金融机构的关注与青睐。
02 从“被动输血”到“主动造血”：金融服务迭代破局
城市更新项目类型多元、居民诉求不一、区域禀赋差异显著，兼具公益性、长周期、重投入、慢回报的特点，没有标准化的融资解决方案。面对复杂的市场考题，金融业持续创新产品、优化模式、迭代角色，实现从单一资金“输血”到全周期赋能“造血”的进阶。
针对老旧小区自主更新的居民融资难题，各地金融监管部门与机构协同破局。北京西城区三里河一区危旧楼原拆原建项目中，不少中低收入居民面临融资困境：部分居民无力承担改建费用，需新增专项贷款支持；部分房屋存在存量抵押，房屋拆除易导致抵押物灭失、贷款断贷等问题。
为此，北京金融监管局创新推出危旧楼“带押改建”模式，通过提前签署抵押物变更协议，统筹完成旧产权注销、旧抵押注销、新产权登记、新抵押登记全流程办理，实现新旧抵押权无缝衔接。同时指导试点银行推出专属“个人住房改建贷款”，以原有房屋为抵押，参照首套房贷利率执行，精准破解中低收入家庭改建融资难题，让民生更新更有温度。
针对城市更新项目前期投入大、回收周期长、商业资金不敢投的痛点，政策性金融发挥托底引领作用。国家开发银行宁波分行创新推行“肥瘦搭配”谋划模式，依托政策性资金周期长、利率低、稳定性强的优势，重点支持公益性强、收益薄弱的基础设施与历史街区改造项目。过去一年，该行向海曙区投放约1亿元新型政策性金融工具资金，精准支撑城隍庙片区焕新、历史文脉活化、公共文体设施升级等项目。政策性资金不仅有效缓解项目启动资金压力，更发挥“领头羊”效应，撬动大批商业银行跟进配套融资，形成多元资金合力。
传统信贷依赖固定资产抵押的思维，早已无法适配城市更新的发展需求。金融机构持续革新风控逻辑，从“重存量抵押”转向“重未来收益”。在北京朝阳区北苑天街低效楼宇改造项目中，建设银行北京市分行摒弃传统“唯产权、唯抵押物”的审核模式，聚焦项目运营能力、团队实力与未来现金流，创新采用“保证担保+应收租金质押”模式，审批投放2亿元专项贷款，将项目未来的经营“造血能力”转化为当下的融资通行证，成功盘活低效闲置商业资产。
与此同时，金融机构的服务角色持续升级，从单纯的资金出借方，变身全周期运营管家。针对历史街区改造无一次性销售回款、仅靠长期租金收益的特点，兴业银行匹配超长周期融资产品，为北京法源寺街区改造项目提供40年期城市更新专项贷款，以长期资金适配项目长周期运营、持续性惠民的属性。
除了资金支持，该行深度融入项目全生命周期运营，依托街区消费场景，通过普惠小微贷款、收单手续费减免、信用卡特惠商户合作等多元举措，激活街区消费活力、赋能实体商户发展。从“出纳”到“管家”的角色转变，成为金融赋能城市高质量更新的核心趋势。
金融创新的持续落地，也带动产业链主体全面转型。北京建工五建集团专门成立城市更新事业部，优化业务流程、提升项目落地效率；各大银行纷纷将城市更新纳入核心业务布局，持续深耕产品创新与场景赋能，政企银协同的更新生态加速成型。
03 从“一时热情”到“长期长情”：万亿市场下的现实堵点
中信建投证券测算数据显示，未来五年我国城市更新领域投资规模至少达15万亿元，市场空间广阔、发展潜力巨大。但万亿赛道之上，资金平衡难、风险把控难、权益保障难等多重堵点，制约着行业从短期热潮走向长期可持续发展。
金融机构的审慎态度，成为行业首要痛点。多数城市更新项目公益属性突出、投资回报率偏低、回报周期漫长，相较于传统信贷项目，盈利优势不足、风险不确定性更高。建设银行王学伟表示，当前财政补贴多集中于项目启动阶段，运营阶段资金扶持相对薄弱，项目后期易受市场波动影响出现现金流紧张，进一步加大信贷风险，导致不少金融机构持观望态度，优质可落地项目储备不足。
同时，《城市更新“十五五”规划》明确严禁新增地方政府隐性债务，筑牢债务风险防火墙，有效规避了过往大拆大建的粗放发展隐患，但也让部分市场主体陷入“不敢投、不会投”的困境，行业亟需更清晰的配套指引与容错机制。
复杂的产权与历史遗留问题，进一步阻碍社会资本入场。老旧片区、城中村、老厂区普遍存在产权交错、确权困难、历史遗留问题多等问题，导致社会资本在产权归集、资产抵押、股权流转等环节障碍重重，投资权益难以得到稳定保障，大幅降低市场参与积极性。
除此之外，“人的需求”成为城市更新最难破解的核心命题。过往粗放式拆改模式，忽视居民差异化诉求、情感依恋与原有社会网络，极易引发矛盾。新时代城市更新要求居民从被动接受者转变为主动参与者，如何平衡公共利益与个人诉求、统筹改造效率与民生温度，是项目推进与金融风险把控的关键难点。
诸多痛点的核心症结，在于尚未形成可穿越周期的资金平衡模型。北京德源大德置业李平花表示，城市更新不是一次性建设工程，改造完成只是起点，长期可持续的现金流才是项目存活的“生死关”。当前多数项目依赖阶段性补贴与短期融资，缺乏常态化、多元化的收益来源，开源节流的动态平衡体系尚未完全建立。
这也意味着，现代城市更新早已超越单一工程建设范畴，成为金融工程、治理工程、民生工程的叠加课题，唯有政策、金融、产业、运营多方协同，才能破解可持续发展难题。
04 从“单点独秀”到“全域共赢”：构筑长效赋能新蓝图
单点项目的惊艳焕新，不足以支撑城市的持续迭代。当下，各地城市更新正从零散改造走向连片提质、从单点出彩走向全域赋能，金融、产业、治理的深度融合，正在勾勒出城市高质量发展的全新蓝图。
在宁波，修缮一新的海曙秀水街正式开街，重现老街烟火繁华。当地不再局限于单一街区改造，而是规划串联全域文旅资源，打造沉浸式文旅动线，通过业态迭代、场景升级、内容赋能，让老城从“一时爆红”走向“长久长红”。在北京法源寺街区，依托丁香文化IP，通过诗会活动、文创产品、主题场景打造，将季节性景观转化为长效文化符号，持续为街区引流赋能。
国家级专项规划落地，为行业规范化、长效化发展提供顶层指引，也对金融服务体系提出更高要求。业内专家表示，未来需持续完善政策配套体系，细化城市更新金融监管规则、优化不动产登记机制、放宽土地用途与建筑功能合理转换限制，畅通资产证券化、REITs等市场化退出渠道，进一步激活社会资本活力。
金融机构也需持续重构服务模式，实现从产品创新到体系创新的升级。邮储银行研究员娄飞鹏建议，可依托头部建工企业核心信用，搭建城市更新供应链金融体系，针对绿色建材、设备供应、施工服务等上下游小微企业，推出订单融资、应收账款保理等专属产品，缓解产业链资金压力，实现核心项目与中小主体协同发展。
长远来看，城市更新的可持续发展，离不开多元协同生态的构建。一方面，需整合建筑施工、金融服务、商业运营、文化创意等多方资源，打造全链条服务生态圈；另一方面，要健全“财政资金+专项债+政策性金融+社会资本”的多元融资体系，打破机构单打独斗的格局，实现从单点创新到全域协同的跨越。
人民城市为人民，城市更新的终极底色是民生温度。从老旧小区的人居升级到老厂区的业态重生，从历史街区的文脉传承到城中村的蝶变焕新，金融活水的精准滴灌，让城市既有岁月沉淀的厚度，也有迭代新生的活力。
未来，随着金融赋能模式持续成熟、投融资体系不断完善、运营机制愈发健全，城市更新将彻底告别短期粗放式改造，迈入精耕细作、长效共生的高质量发展新阶段，以实实在在的民生成果、产业成果、治理成果，书写中国式城市现代化的生动答卷。